размышления об ипотеке

[tiy]

Скопирую сюда с Рассвета, для коллекции:

Извините, это я опять, хочется с кем-нибудь поговорить про инвестиции, а под боком только кот.
Почитала я страничку рабобанка про проценты по кредитам на жилье. Смотрите, что получается.
Если у вас дом до 250к, то вы оформляете NHG и платите как умники 2.2 - 2.5 - 3% на год-пять-десять лет, в зависимости от вашей уверенности в завтрашнем дне.

А если у вас дом дороже, скажем, 300к, или если вы затянете с его покупкой до июня, когда сумма NHG станет ниже (а то и вовсе отменят), и берете ипотеку на всю сумму 300к, то процент по кредитам на те же 1-5-10 лет будет соответственно 3.1 - 3.4 - 3.9.
Однако если у вас есть возможность 10% от стоимости дома заплатить самим, то проценты становятся значительно симпатичнее (хотя и не такие красивые, как с NHG): 2.6 - 2.9 - 3.4 на 1-5-10 лет.

Теперь считаем. Вы покупаете дом за 300К. Вариантов два.
1. Берете кредит на всю сумму. Платите проценты с 300к по ставке 3.1 - 3.4 - 3.9% годовых (9.300 -- 10.2000 -- 11.700 евро в год при фиксации на 1-5-10 лет).
2. У вас есть 30к и вы их хотите куда-нибудь вложить. Вкладываете в дом, платите кредиты с 270к по ставке 2.6 - 2.9 - 3.4 годовых (7020 -- 7830 -- 9180 евро в год).

Итого ваша разница по процентам будет соответственно 2280 -- 2370 -- 2520 евро в год. Что немало. Если посмотреть это как на проценты по вложениям 30 тысяч евро, то соответственно проценты будут 7.6% - 7.9% - 8.4% годовых. Это я, правда, завышаю, потому что проценты по ипотеке вы спишете с налогов, то есть 38% вам с этого вернут.
Соответственно, после возврата налогов эта разница будет 1414 -- 1469 -- 1562 евро, при фиксации на 1-5-10 лет соответственно, что в процентах от 30К будет составлять 4.7 - 4.9 - 5.2% годовых. Ой, и, разумеется, я еще раз завышаю, ибо через 10 лет вы уже выплатите треть стоимости дома, так что все цифры уменьшаться на треть.

Это я к предыдущей дискуссии о вложении денег, и рекомендации форумчан о вложении денег в пятилетний депозит под 2.4%. Кажется, что в такой ситуации выгоднее вложить таки 10% в ипотеку и платить меньший процент с оставшейся суммы.

Спасибо за внимание.

Comments

[wildest-honey.livejournal.com]

муж тоже считал. у нас дом-то уже куплен, но половина aflossingsvrij
он считал-считал, и пришел к выводу, что выгоднее таки гасить когда есть лишние деньги.

[eva-lotta.livejournal.com]

+1
У нас тоже половина aflossinsvrij и тоже пришли к выводу, что выгоднее гасить.

[wildest-honey.livejournal.com]

о, вы более финансово подкованы, так что приятно знать, что вывод такой же:)

[chudishe-ubogoe.livejournal.com]

Сейчас уже такого кредиту-то и не дают. Зато выбирать проще - только два варианта осталось:)
А вы можете выплатить все? Или обязательно только половину? А NHG давали на афлоссинфрай?

[wildest-honey.livejournal.com]

у нас уже было по более жестоким правилам, у нас 50 на 50. 50 афлоссин, 50 спаар. nhg давали при таком варианте

[wildest-honey.livejournal.com]

мы можем выплатить ту часть, что aflossingvrij, вторая гасится через 30 лет только. и по-моему не выгодно гасить ее раньше

[tiy.livejournal.com]

А меня как-то напрягает идея aflossingsvrij. У нас тоже такое было, 14 лет выплачивали, считай, ничего не выплатили. Теперь хочу от нее отказаться (хотя есть возможность оставить). А деньги лишними как-то не бывают, если надо платить, так и будем платить, а если окажется 200 лишних евро, так уйдут, не заметим как. Аflossingsvrij может быть вариантом в комбинации со спар - чтобы туда кидать деньги и их копить.

[wildest-honey.livejournal.com]

а мне ментально проще в конце года заплатить чем бояться, что в случае чего мы не уложимся в месячную плату. но это у каждого по-своему

[ponaexali-tyt.livejournal.com]

Выгоднее гасить тело ипотеки. Хотя разница будет небольшая из-за уменьшения афтрека, но всё равно спокойнее - ты всё меньше и меньше должен банку. А в данный текущий момент инвестировать куда-то - это очень тягомотное и ненадежное дело. Банки совсем почти перестали выплачивать проценты по накоплениям, скоро, имхо, начнут начислять отрицательные проценты на вклады. Так что - лучше уменьшать ипотеку.

[tiy.livejournal.com]

Ты имеешь в виду "выгоднее" в смысле "спокойнее"? Я много раз слышала рассуждения, что не выгодно, что лучше жить в кредит, что проценты по ипотеке ниже, чем вложения, и так далее. Я так думаю, что не выгоднее ничуть, но спокойный сон тоже многого стоит.

[demenyaka.livejournal.com]

Что такое нхг?

[wildest-honey.livejournal.com]

Nationale Hypotheek Garantie

[demenyaka.livejournal.com]

ааа, это когда государство страхует кредит? у нас такое было в Фи, но только при условии достаточной предоплаты.
спасибо, Жень!

мы подумываем о покупке, но пока это малореально, конечно.

[tiy.livejournal.com]

Нынче проценты по кредитам с гарантией заметно ниже, чем без нее, так что имеет смысл брать. На сегодняшний день можно оформить гарантию, если стоимость дома не выше 250к, а общая стоимость ипотеки не выше 263к. С июня 2015 эти цифры будут меньше тысяч на 10, так что стоит иметь это в виду.

[demenyaka.livejournal.com]

не, нам пока не светит. мы, похоже, пропустим все правильные моменты для покупки.

[http://users.livejournal.com/ulyana___/]

О! Вовово! У меня тоже какие-то такие мысли. А если ещё инфляцию вычесть...

[http://users.livejournal.com/ulyana___/]

Я конечно не знала что такое Nationale Hypotheek Garantie
И имела в виду общий смысл большого даунпеймента.

[tiy.livejournal.com]

У нас так получается, что если сделать даунпеймент, то проценты по кредиту значительно ниже. Получается, платишь 10%, а потом платишь меньше процент с оставшихся 90%. Очень выгодно получается! А с этой гарантией сразу проценты низкие, но это смешная лавочка, хорошая, но ее скоро прикроют.

[http://users.livejournal.com/ulyana___/]

Ну да, какой-то даунпеймент заставляют платить - давят финансово. Нам вот меньше 10% не разрешили положить. А потом начинается неочевидность. В целом после 90х в России я не верю в просчёт процентов на 30 лет, а считаю что инфляция всё сожрёт за 30 лет, и выкладывать денежки прямо сейчас - очень рискованное занятие.
ЗЫ: в пропозалах мы пересчитываем всё закладывая 3% годовой инфляции. Думаю в среднем за 30 лет будет не меньше, а прямо сейчас - да, рулетка. Но у нас и не на 10 лет ипотека.
Вот кстати 18 лет назад в банке мне давали 5% годовых. И какой тогда смысл иметь деньги зарытыми в дом?

[tiy.livejournal.com]

У нас ипотека тоже надолго, но процент можно фиксировать на разные сроки, в том числе, на 10 лет.

А когда деньги давали под 5%, какой был процент по ипотечному кредиту? Мне казалось, что такого не может быть, чтобы банк предлагал более высокие годовые, чем сам хочет с тех, кто кредит берет. Иначе как они деньги-то будут хранить...

Мне сейчас предлагают 2.09% плавающий, или 2.75 с фиксацией на 10 лет.
А проценты на сберегательном счету типа полтора.

Вот и думаю

[http://users.livejournal.com/ulyana___/]

Типа 7-8 был, если тогда было ипотеку брать. 2 года назад нам дали 3.6 фиксированный на 30 лет (на 15 по-моему уже типа 2 с чем-то). Сейчас тоже близко к тому. В банке при этом было 0.6 по-моему (в том самом где 5 раньше было). Но кто ж скажет что там в банке через 10 лет станет. Достаточно раз в 30 лет уронить инфляцию хотя бы раза в 2 и все пересчёты потеряют смысл.

[http://users.livejournal.com/ulyana___/]

Плавающих я боюсь. По той самой причине.

[tiy.livejournal.com]

Инфляция, вроде же, наоборот работает. Чем больше инфляция, тем выгоднее меньше платить и не выплачивать стоимость дома, через 30 лет, говорят, эти 100 тысяч или сколько там, будут как три копейки. Правда, я не замечаю такой уж инфляции, последние годы цены на жилье не росли.

[tiy.livejournal.com]

Впрочем, я могу все перепутать. Я только начала в этом как-то разбираться...

[sashura.livejournal.com]

Я не знаю, можно у вас так или нет, но у нас одно время работала такая схема:
- для получения более низких процентов нужна была предоплата 20% стоимости дома.
- если деньги есть только на, скажем, 12%, то берешь кредит на оставшиеся 88% под какие проценты дадут, немедленно в другом банке берешь кредит на 8% под залог своих выплаченных 12%. Приносишь эти 8% в первый банк, они добавляются к начальным 12% и в результате с точки зрения первого банка у тебя выплачены все 20% и тебе положены более низкие проценты :))
- Проценты на второй заем выше, чем на первый, но там и сумма значительно меньше, и срок обычно короче, так что это не проблема, в сумме все равно получается выгодно.

Поскольку оба кредита сразу оформлял один и тот же брокер, то было удобно.

[demenyaka.livejournal.com]

а мы прямо даже в одном банке так брали - просто до 20% один кредит, а 80% оставшихся - другой.

[tiy.livejournal.com]

Занятная схема :). Не слышала, чтобы у нас так делали, возможно, потому, что проценты по кредиту за дом списываются с налогов (вскоре будет -38%, а раньше у хорошо зарабатывающих было больше). А другой кредит с налогов не списать. Так что, возможно, для нас выгоднее брать кредит на всю сумму и платить чуть больше процент, но списывать. Кроме того, у нас поверх стоимости дома раньше народ брал сразу ссуду на оформление, ремонт и нотариусов (они давали до 120% если не больше). Так что скинуть эту цифру до 90% у большинства не было ни желания, ни возможности.